Die Herdbruckerstraße zählt zu den begehrtesten Adressen in Ulm – zentral, historisch und dennoch ruhig gelegen. Direkt an der geschichtlich bedeutungsvollen Stadtmauer und nur wenige Schritte von der Donau entfernt, vereint die Lage dieser Immobilie alles, was ein urbanes Leben auf höchstem Niveau ausmacht. Die Promenade entlang der Donau liegt unmittelbar vor der Haustür und lädt zu Spaziergängen, sportlichen Aktivitäten oder entspannten Momenten am Wasser ein. Der Ausblick auf das ruhige Flussufer und die malerische Landschaft der gegenüberliegenden Donauwiesen ist einzigartig und bietet einen außergewöhnlichen Erholungswert – mitten im Herzen der Stadt.

Die Ulmer Altstadt zeichnet sich durch ihre gelungene Mischung aus historischer Substanz, kultureller Vielfalt und moderner Infrastruktur aus. In unmittelbarer Umgebung finden sich zahlreiche Restaurants, Cafés, Galerien, Boutiquen und kleine Läden, die das Viertel lebendig und charmant machen. Gleichzeitig befinden sich alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs – von Apotheken und Supermärkten bis hin zu Ärzten und Banken – in fußläufiger Nähe.

Auch kulturell hat die Lage viel zu bieten: Das Ulmer Theater, Museen, Konzerthäuser und historische Sehenswürdigkeiten wie das Ulmer Münster sind nur wenige Gehminuten entfernt. Die kurzen Wege prägen das Lebensgefühl – sei es zu Fuß, mit dem Fahrrad oder durch die exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der Ulmer Hauptbahnhof ist innerhalb weniger Minuten erreichbar, sowohl zu Fuß als auch mit dem Stadtbus, dessen Haltestellen in direkter Nähe zur Immobilie liegen.

Die Herdbruckerstraße selbst ist geprägt von einer ruhigen, gepflegten Wohnatmosphäre und verkehrsberuhigten Bereichen. Auf der Rückseite des Hauses entsteht eine attraktive Fußgängerzone, die zusätzlichen Raum für Ruhe und städtische Lebensqualität bietet. Gleichzeitig sorgt der direkt gegenüberliegende Tiefgaragenstellplatz für maximalen Komfort im Alltag – ein seltenes Gut in dieser Innenstadtlage.

Für Naturliebhaber bieten die nahegelegenen Donauauen, der Rosengarten sowie die Friedrichsau vielfältige Möglichkeiten zur Erholung im Grünen – und das nur wenige Gehminuten entfernt. Ob ein Spaziergang am Flussufer, ein Picknick im Park oder eine Joggingrunde am frühen Morgen: Hier verbinden sich Natur und Stadt auf einzigartige Weise.

Diese Lage steht sinnbildlich für ein modernes Leben mit historischem Bezug, für städtische Lebendigkeit und persönliche Rückzugsorte, für Flexibilität, Kultur und Lebensqualität. Eine Immobilie in der Ulmer Altstadt mit solch exklusiver Position – zwischen Donau, Geschichte und Zukunft – ist eine absolute Rarität.

Inmitten der historischen Ulmer Altstadt, direkt an der Donau gelegen, befindet sich diese einzigartige Eigentumswohnung in renommierter Lage. Die Wohnung im ersten Obergeschoss eines imposanten, im Jahr 1908 errichteten und 1984 generalsanierten Mehrparteienhauses vereint auf stilvolle Weise historischen Charme mit modernem Wohnkomfort. Mit einer Wohnfläche von ca. 168 m² und einer lichtdurchfluteten Atmosphäre dank großzügiger Fensterfronten nach Süden und Westen eröffnet sich hier ein außergewöhnliches Raumgefühl mit traumhaftem Blick auf die Donau, die Stadtmauer und die Altstadt.

Der Zugang zur Einheit erfolgt komfortabel über einen Aufzug oder das eindrucksvolle historische Treppenhaus. Die Räumlichkeiten wurden bislang als hochwertig ausgestattete Büroräume genutzt und beeindrucken durch edle Materialien wie Massivparkett aus Buche, maßgefertigte Einbaumöbel, stilvolle Designer-Wandlampen sowie durchdachte Details wie Lamellen-Jalousien in sämtlichen Räumen. Der Grundriss ist offen und flexibel gestaltet, eignet sich perfekt für eine großzügige Stadtwohnung oder ein repräsentatives Loft. Selbst eine Teilung in zwei unabhängige Einheiten ist aufgrund der zwei separaten Zugänge ohne Weiteres realisierbar. Wer individuelle Wohn- und/oder Arbeitskonzepte verwirklichen möchte, findet hier ideale Voraussetzungen – sogar Grundrissveränderungen sind möglich.

Der einladende, zentrale Eingangsbereich fungiert als eleganter Verteiler zu allen Wohnbereichen. Auf der Südseite liegt der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich mit großflächigen Fenstern, niedriger Brüstung und sitzbreiter Fensterbank mit einem sensationellen Blick auf die Donau. Angrenzend könnte eine offene Küche mit Kochinsel oder separater Speisekammer realisiert werden – sämtliche Anschlüsse sind vorhanden.
Ein weiteres Highlight ist die Bibliothek, die sich durch den Schnitt auch ideal als Homeoffice eignet. Die ruhigen Schlafbereiche befinden sich im hinteren Teil der Einheit: ein großzügiges Hauptschlafzimmer mit Ankleideoption, ein weiteres helles Zimmer, das sich als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer eignet, sowie ein drittes Zimmer, das flexibel genutzt oder mit einem der angrenzenden Räume verbunden werden kann.
Ein voll ausgestattetes Badezimmer bietet Platz für Dusche und Badewanne. Ergänzt wird das Raumangebot durch zwei separate WC-Einheiten, von denen eine bei Bedarf zu einem weiteren Duschbad umgebaut werden könnte – ideal für Familien oder Gäste. Die beiden separaten Eingänge bieten nicht nur Komfort, sondern ermöglichen auf Wunsch auch eine Teilung in eine Hauptwohnung und eine Einlieger- oder Gästewohnung.
Die Gesamtstruktur der Einheit ist durchdacht, großzügig und klar gegliedert. Sie bietet ein besonderes Maß an Flexibilität, das in dieser Lage und mit diesem architektonischen Rahmen nur selten zu finden ist. Ob modernes Familienleben, großzügiges Wohnen zu zweit oder Wohnen und Arbeiten unter einem Dach – dieses Objekt passt sich Ihren Lebensplänen an.

Ein ganz besonderer Vorteil dieser Immobilie ist der großzügige Tiefgaragenstellplatz direkt gegenüber dem Gebäude, der im Kaufpreis enthalten ist – ein seltener Luxus in der Ulmer Altstadt. Zwei separate Kellerräume bieten zusätzlichen Stauraum und unterstreichen den hohen Nutzwert der Einheit. Zur gemeinschaftlichen Nutzung stehen außerdem ein Fahrradraum sowie ein Wasch- und Trockenraum zur Verfügung.

Diese Immobilie ist weit mehr als nur ein Raum zum Wohnen – sie ist ein Ort der Möglichkeiten, der Geschichte und Gegenwart auf harmonische Weise verbindet. Ob als privater Rückzugsort mit Charakter oder als stilvolle Wirkungsstätte für Beruf und Begegnung: In dieser Lage und Qualität ist sie eine absolute Seltenheit.

Allgemeine Bausubstanz und Modernisierung:
- Massive Bauweise: Ziegel- und Natursteinmauerwerk, Außenwandstärke ca. 50 cm
- Ursprungsbaujahr: 1908
- Umfassende Generalsanierung im Jahr 1984
- Technische Modernisierung (Heizung, Warmwasseraufbereitung): 2021–2023
- Gebäude in sehr gutem Zustand, kein Sanierungsbedarf im Gemeinschaftseigentum

Wohn- und Nutzflächen:
- Gesamtfläche: ca. 168 m²
- Komplette Etage im 1. Obergeschoss (barrierearm, fast schwellenfrei)
- Großzügiger Grundriss mit bis zu 7 flexibel gestaltbaren Räumen möglich
- Zwei separate Eingänge – ideal für Teilung oder gemischte Nutzung
- Große Fensterfronten mit Süd- und Westausrichtung und Blick auf die Donau
- Innenhof als zusätzliche Tageslichtquelle

Technik & Energie:
- Heizung: Fernwärme
- Energieausweis: Verbrauchsausweis
- Endenergieverbrauch: 113 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklassen: D

Innenausstattung
- Hochwertiges Massivparkett in Buche in allen Räumen
- Maßgefertigte Einbaumöbel in allen Bereichen (im Kaufpreis enthalten)
- Designer-Wandlampen und hochwertige Beleuchtungselemente
- Lamellen-Jalousien in allen Räumen
- Anschlüsse für 3 potenzielle Küchenstandorte vorhanden
- 1 Tageslichtbad mit Badewanne, Doppelwaschtisch, Waschmaschinenanschluss
- 2 separate WCs
- Sämtliche Räume mit Tageslicht – alle Zimmer lichtdurchflutet
- Zusätzliche Flächen & Komfortmerkmale
- Tiefgaragenstellplatz direkt gegenüber (im Kaufpreis enthalten)
- Zwei Kellerräume – ideal als Lager- oder Archivfläche
- 2 eigene Briefkästen
- Gemeinschaftlich nutzbarer Fahrradraum
- Wasch- und Trockenraum zur Mitbenutzung
- ruhiges Haus mit überwiegender Wohnnutzung (außer Erdgeschoss)
- Hausmeister-Komplettservice inklusive

Nebenkosten & Gemeinschaft
- Monatliches Hausgeld:
Wohnung: 537 €
Tiefgaragenstellplatz: 62 €
- Rücklagenstand der WEG zum 31.12.2024:
Gesamt: 156.474 €
Anteilig nach MEAs: 10.743 €
- Keine geplanten Sanierungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum

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